Financovanie výstavby montovaného domu

financieV minulosti sa na našom území stavali rodinné domy zväčša svojpomocne. Neskôr aj na objednávku od viacerých, či dokonca jednej konkrétnej stavebnej spoločnosti. Každopádne vždy išlo o zdĺhavý proces, klasická výstavba tehlových domov zaberala približne 18 mesiacov. Navyše hrubá stavba sa nechávala „premrznúť“ počas zimy, aby sa vyhlo budúcemu sadaniu konštrukcií zhotovených mokrými procesmi. Financovanie takéhoto zdĺhavého projektu nebolo potrebné riešiť a úzkostlivo plánovať celé vopred, postupné výdavky v priebehu rokov bolo možné uhrádzať z priebežných príjmov a úspor, prípadne dofinancovať úverom. A keď peniaze prechodne chýbali, stavba sa jednoducho zastavila do ich opätovného nadobudnutia.

K financovaniu výstavby montovaného domu musíme pristupovať odlišne. Celá výstavba potrvá približne tri mesiace a je ideálne mať vypracovaný kompletný plán potreby finančných zdrojov a súvisiacich finančných tokov ešte pred jej začiatkom. V minulosti bol štandardný prístup stavebných firiem k platbám za výstavbu rodinného domu egoistický: „Zaplaťte nám 40% vopred, 50% pred odovzdaním a 10% pri kolaudácii“. Dnes veľká väčšina stavebníkov získava minimálne časť rozpočtu na krytie výstavby prostredníctvom úveru a preto je dôležité, aby stavebná spoločnosť prispôsobila svoje platobné podmienky požiadavkám financujúcej banky. Poďme sa spoločne v krátkosti pozrieť na niekoľko základných modelov financovania.

  1. 1.     Hotovosť

Napriek tomu, že pri dnešných cenách stavebných materiálov a práce si môže výstavbu rodinného domu dovoliť hradiť hotovosťou len veľmi málo stavebníkov, uvádzam tento spôsob na prvom mieste, pretože je zďaleka najjednoduchší. Stavebná firma a stavebník sa po schválení konečnej ceny diela dohodnú na počte platieb, čo môže byť od troch až po napríklad 7, v závislosti od zložitosti diela a požiadaviek oboch zmluvných strán. Stavebná firma požaduje úhradu zálohy minimálne vo výške základov a následne vždy zálohu za ďalší stupeň (na nákup materiálu atď.) a po jeho odovzdaní sa zvyšok ceny zúčtuje. Výstavba prebieha hladko a nič nebráni tomu, aby si stavebník užíval svoj nový dom už po 3 mesiacoch, či dokonca skôr.

  1. 2.     Založenie inej nehnuteľnosti

Častejším riešením v praxi, je založenie inej nehnuteľnosti – bytu alebo napríklad rodičovského rodinného domu.  Stavebník má schválený rozpočet bankou vopred – na základe hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Takmer každý stavebník pri riešení hypotekárneho úveru sleduje najmä parameter úroková sadzba, aby minimalizoval preplatenie úveru z banky. Nemenej dôležitým parametrom je však aj LTV – loan-to-value. Je to pomer medzi hodnotou zakladanej nehnuteľnosti a výškou úveru. Banka len málokedy poskytne stavebníkovi 100% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti (z hodnoty určenej znalcom, nie trhovej!). Pomer LTV na jednotlivé typy nehnuteľností závisí od konkrétnej banky, typu nehnuteľnosti a lokality. Kým napríklad v danej banke Vám môže vychádzať najlepšia úroková sadzba, jej pravidlá LTV Vám môžu zmariť Váš investičný zámer, pretože banka poskytne úver vo výške len 50% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.

Po výbere vhodnej banky vzhľadom na sadzby a LTV, sa financovanie podobá na spôsob číslo 1. Banka uvoľňuje finančné prostriedky na základe predkladaných faktúr na účet stavebnej firmy až do odovzdania domu. Po kolaudácii sa záložné právo prenesie na nový dom a pôvodný záloh (napríklad rodičovský dom) je očistený spod ťarchy – bez rizika. Výsledný efekt teda je, že výstavba prebieha rýchlo a hladko a zároveň na konci máte založený nový dom, ktorý splácate – tak ako keby ste ho kupovali už hotový na úver.

  1. 3.     Hypotekárne financovanie bez založenia inej nehnuteľnosti

Nasledujúci spôsob je najzložitejší a najrizikovejší pre obe zmluvné strany. Napriek tomu je to často krát jediné riešenie pre veľkú časť stavebníkov. Ako som už spomenul, stavebná firma požaduje 100% hodnoty základov vopred, v tomto prípade však aj zálohu na vybudovanie stien do stavu požadovaného katastrom. V tomto postupe je totiž najprv potrebné rozostavanú stavbu zapísať na kataster, až potom banka spätne uvoľní na účet stavebníka percento (podľa LTV) z jej hodnoty. Na zapísanie rozostavanej stavby na kataster zákon stanovuje požiadavku vybudovať múry minimálne do výšky 1 meter. Pri montovanej stavbe to znamená minimálne vybudovať nosné prvky obvodových múrov v celej výške a obaliť ich minimálne jednou vonkajšou vrstvou, napríklad OSB doskou. Avšak túto treba aj zakryť a chrániť pred nepriazňou počasia. Ideálne je teda pred založením rozostavanej stavby vybudovať okrem obvodových múrov aj strechu.

Z uvedeného vyplýva, že na efektívne rozbehnutie výstavby je potrebných aspoň 20% z hodnoty rodinného domu vopred. Tieto prostriedky Vám dodatočne banka preplatí po dokončení diela, avšak na naštartovanie celého procesu sú nevyhnutné, pretože banka ich uvoľní až spätne. Bez týchto prostriedkov Vám zodpovedná stavebná firma výstavbu nerozbehne, môžu to byť úspory, stavebné sporenie, pôžička od známych alebo dokonca spotrebný úver. Po dokončení výstavby Vám takúto pôžičku preplatí hypotéka na nový dom. Špeciálny prípad je výstavba na úver, ale na nezaťaženom pozemku (kúpený na hotovosť/zdedený). V takom prípade získate potrebných 20% prvotných zdrojov bez problémov cez založenie pozemku.

Uvedené tri spôsoby sú opísané len veľmi stručne a zďaleka nie sú jedinými možnými variantmi financovania výstavby. Nastavenie rozpočtu a finančných tokov projektu výstavby rodinného domu je náročný proces, v ktorom sa treba vyvarovať chýb. Preto našim klientom bezplatne zabezpečujeme služby hypotekárneho špecialistu, ktorý zanalyzuje Vaše možnosti  a sprevádza Vás celým procesom schvaľovania, čerpania úveru, pomáha s administratívou nielen v banke, ale aj na katastri nehnuteľností, so znalcom (pri určovaní budúcej hodnoty rodinného domu) a v mnohom ďalšom.

Klienti často na moju otázku, ako plánujú výstavbu financovať, odpovedajú jednoducho: „Na úver, už som sa pýtal v banke“. Toto zďaleka nestačí. Bankový pracovník na pobočke tak maximálne určí Váš úverový limit na základe Vašich príjmov a povie Vám úrokovú sadzbu. To je však len jedna stránka úveru – či si ho môžete dovoliť. Ďalej treba zvažovať podmienky čerpania, LTV, skryté poplatky atď. Otázku financovania výstavby v žiadnom prípade nemožno podceňovať. Práve naopak, je to jedna z najzávažnejších otázok projektu výstavby a je potrebné ju riešiť s dostatočným predstihom.

S pozdravom

Ing. Peter Deák

Click Here to Leave a Comment Below

Leave a Reply: