Ako si vybrať pozemok v Bratislavskom kraji

bratislavaK výberu pozemku.

Je lepšie najprv vybrať pozemok a potom preň nájsť či vytvoriť ideálny projekt domu? Táto otázka pripomína povestný spor o to, či bolo skôr vajce alebo sliepka. Výber ideálneho pozemku je rozhodnutie rovnako dôležité ako výber samotného domu. Oba prvky budú tvoriť neoddeliteľný kompaktný celok a výsledná spokojnosť s Vašim budúcim bývaním závisí od ich vzájomného súladu. Fantastický rodinný dom na nevhodnom pozemku je rovnako zlý ako pozemok vo vysnívanej lokalite, ktorý si vyžiada rázne ústupky v návrhu Vášho domu. Pozemok a dom sa musia dopĺňať tak po stránke dizajnovej ako aj funkčnej.

Ak začínate premýšľať nad výstavbou vlastného domu, určite máte aspoň predbežnú predstavu o vhodnej lokalite či viacerých lokalitách. Následne si zvoľte aspoň hrubý odhad zastavanej plochy potrebnej pre samotný dom. Ďalej si určite, čo by ste chceli na pozemku okrem domu mať (bazén, záhrada, skalka, dielňa, trávnik, garáž, atď.) Teraz už máte predstavu, na akú veľkosť pozemku sa pri hľadaní budete orientovať. Zistite, v akej cene za m2 sa vo Vami vybranej lokalite pohybujú ceny stavebných pozemkov, vynásobte tento údaj predpokladaným počtom štvorcov Vášho pozemku a dostávate aspoň hrubý odhad kapitálu, ktorý budete musieť vyčleniť na kúpu pozemku. Teraz Vám nič nebráni vybrať si dom v hodnote zostávajúcich rozpočtových prostriedkov. Ak plánujete využiť úver, Vaše rozpočtové obmedzenie Vám pomôže stanoviť Váš úverový poradca na základe Vašich príjmov a záväzkov. V tejto fáze sa zamerajte najmä na samotný dom, vyberte konkrétny projekt. Kým prebiehajú rokovania s dodávateľom a detailoch domu a postupe stavebných prác, môžete sa venovať definitívnemu výberu pozemku. Projekt domu je možné „napasovať“ na väčšinu pozemkov, avšak je viacero obmedzení, ktoré môžu narušiť, či dokonca prekaziť Vaše plány. Pokúsim sa teraz načrtnúť základné aspekty výberu pozemku, ktoré by ste nemali opomenúť.

Cena pozemku

Ako som spomínal vyššie, prieskum ceny pozemkov vo vybranej lokalite si určite urobte sami. Strávite hodinku času porovnávaním internetových inzerátov, ale máte informácie z prvej ruky – od Vás samých. Pozor, na Slovensku sú realizačné ceny (to čo je už v samotnej kúpno-predajnej zmluve) vo všeobecnosti o 10% nižšie ako tie z inzerátov. Ak si nájdete čas na bližší prieskum, objavíte ulice a skupiny ulíc, kde cena je vyššia/nižšia ako cena ostatných pozemkov v okolí. Je to spôsobené jedným alebo viacerými faktormi, ktoré rozoberiem nižšie a ktoré môžu pôsobiť aj vysoko lokálne. Avšak ak je cena podozrivo nízka, je namieste dvojnásobná ostražitosť pri preverovaní všetkých okolností pozemku. Sú len dve možnosti. Buď majiteľ potrebuje z akéhokoľvek dôvodu narýchlo peniaze, alebo má pozemok „skrytú vadu“. V tejto časti spomeniem len najmarkantnejšie.

Ak sa na pozemku nachádza staršia stavba, ktorú budete musieť zbúrať (či už je v nevyhovujúcom stavu, nie je ju možné a/alebo neekonomické ju rekonštruovať, či z iného dôvodu), za pozemok ponúknite cenu porovnateľného pozemku v lokalite mínus náklady na búracie práce, odvoz odpadu a potrebné povolenia.

Ak pozemok nemá privedené žiadne alebo niektoré inžinierske siete, cenu pozemku treba znížiť o náklady na ich privedenie naň. Ak je na pozemku porast, o náklady na jeho odstránenie a odvoz znížte cenu pozemku.

Čiže, ak je na pozemku potrebné vykonať úpravy na to, aby sme ho uviedli do „holého“ stavu (do stavu, v ktorom bude vhodný na výstavbu domu a založenie záhrady), o náklady týchto úprav je potrebné cenu pozemku znížiť.

Lokalita.

Pri nehnuteľnostiach platí zlaté pravidlo: lokalita, lokalita, lokalita! Na rozdiel od väčšiny ostatných nákupných rozhodnutí, pozemok je po kúpe a výstavbe veľmi ťažké zmeniť. Preto je dôsledný výber lokality najpodstatnejší. Čo zobrať do úvahy pri výbere umiestnenia domu? Dávam zopár, no určite nie všetky tipy.

V hlavnom meste a jeho okolí je dnes určite základom dopravná dostupnosť. Kde pracujete? Ak zmeníte pracovisko na opačný koniec mesta, ako dlho Vám potrvá cesta? Nachádzajú sa na Vašej každodennej ceste úzke miesta? (ako je napríklad výpadovka na Rovinku, kde sú dopravné zápchy prakticky permanentné) Asi nechcete tráviť hodinu a pol denne zavretý v aute. Môže sa zdať, že pozemok je blízko k centru. To môže byť pravda v dĺžkových mierach, avšak vo väčších mestách je vhodnejšie merať vzdialenosť časom, potrebným na dosiahnutie určitého bodu. Príklad: Pekná cesta sa nachádza v širšom centre Bratislavy, dedinka Bezenye je asi 10 km za hranicou s Maďarskom. Ranná cesta do práce v centre pri Novom moste však trvá z oboch miest rovnako dlho, asi 35 minút. Na druhej strane cena za m2 stavebného pozemku je v Rači takmer desaťkrát vyššia!

Občianska vybavenosť je ďalšou nosnou charakteristikou lokality. Zvážte dostupnosť zdravotnej starostlivosti (pohotovosť, nemocnica), vzdelávacích zariadení (škôlky, základná škola), verejnej dopravy (zastávky MHD), komerčných služieb (supermarket, hypermarket, obchodné centrá, relaxačné zariadenia, banky), bezpečnosti (požiarna stanica, policajná stanica), parkov a detských ihrísk.

Nenachádza sa v okolí skládka odpadu? Alebo napríklad vojenská základňa či strelnica? Pretekársky okruh pre motokáry? Kvalitu života v bezprostrednom okolí môže znížiť aj kasíno alebo nočný klub. Ak chcete vedieť aký vplyv na bývanie majú zariadenia v okolí, pri každom si položte tri otázky: Aký je vplyv zariadenia na životné prostredie? (skládka odpadu, chemická továreň, kovošrot) Aký je vplyv zariadenia na úroveň hluku v okolí priamo (hudba z diskotéky) a nepriamo (hlučný návštevníci baru sa po záverečnej túlajú po okolí)? Aké množstvo návštevníkov a/alebo dopravy zariadenie priláka či produkuje? (neďaleko logistického centra budú nutne jazdiť desiatky kamiónov)

Ďalej lokalitu definuje aj úroveň kriminality. Majetkové pomery majiteľov okolitých domov takisto naznačujú veľa o danom mieste. Sú v okolí prevažne drahšie vily? Pravdepodobne ide o „dobrú lokalitu“. Tu je namieste poukázať na skreslenie vplyvom exkluzivity. V každom období sú určité oblasti „top“, sťahuje sa sem viacero známych ľudí a takmer každý by sa sem chcel tiež nasťahovať. Na Slovensku môže tento efekt developer pozemkov vyvolať aj nadstrelením cien a efektnou reklamou. Toto ešte nemusí nič vypovedať o kvalite samotnej lokality, nenechajte sa zmiasť a ovplyvniť, zvážte dôkladne predovšetkým faktory spomínané v tomto článku.

Ak chcete byť naozaj dôsledný, preskúmajte územný plán vybranej a priľahlých oblastí. Aké má mesto zámery v okolí pozemku? Prinesie priemyselný park so sebou do lokality v budúcnosti znečistenie? Spôsobí nová komerčná/rezidenčná štvrť v budúcnosti zápchy smerom do centra? Pokazí nová slnečná elektráreň okolitú scenériu? To všetko sa dá zistiť a dedukovať z územného plánu danej obce.

Územný plán a kataster.

Ak už máte vybratú lokalitu, prikročíte k výberu konkrétneho pozemku. Bez ohľadu na serióznosť predávajúceho (realitka/občan/developer), vždy preverte, či je pozemok skutočne stavebným pozemkom v súlade s územným plánom a či je na ňom možné postaviť rodinný dom (tu sa tiež uvádza, či je pozemok určený na bývanie, rekreáciu alebo podnikanie, koľko podlaží môže dom mať a do akej výšky môžu siahať, aká časť pozemku môže byť zastavaná, ako ďaleko od hranice pozemku je možné stavať, atď). Ak projekt domu nie je v súlade s územným plánom obce, budete musieť požiadať a zmenu územného plánu (toto samozrejme nemusí mať nutne kladný výsledok). Tiež preverte na katastri kto je skutočným majiteľom pozemku, či pozemok nie je predmetom súdnych sporov alebo dedičského konania, či na pozemku nie sú ťarchy, ktoré znižujú jeho funkčnosť (napr. povinnosť umožniť prechod na susedný pozemok pre jeho majiteľov) alebo prevoditeľnosť (napr. záložné právo v prospech banky).

IS – Inžinierske siete.

Medzi inžinierske siete môžeme zaradiť: prístup/napojenie na cestnú komunikáciu, kanalizáciu, prívod pitnej a úžitkovej vody, napojenie na elektrickú sieť, plynovú prípojku, optické káble (TV, telefón, internet). Ak na pozemok dovedené nie sú, o náklady na ich privedenie treba znížiť kúpnu cenu pozemku.

Stav pozemku.

Pri výbere konkrétneho pozemku sa zaujímajte o kvalitu a prípadnú kontamináciu pôdy. Ak ide o nový stavebný pozemok, čo bolo na tomto mieste resp. v blízkom okolí v minulosti? Aká je hladina podzemnej vody? Ak plánujete dom podpivničiť, môže byť nevyhnutné vykonať geologický a geodetický prieskum. Toto rozhodne nie sú zanedbateľné náklady. Aký je sklon pozemku, prípadne sú na pozemku terénne nerovnosti? Ich vyrovnávanie môže nepríjemne nafúknuť stavebný rozpočet.

Sused – dobrý kamarát a zlý nepriateľ

Iste poznáte televízne príbehy susedských sporov. S pozemkom si vyberáte aj susedov! Ak sa na susedných pozemkoch nachádzajú rodinné domy, odporúčam susedov slušne navštíviť a prediskutovať stavebné plány. Ideálne ešte pred finalizáciou kúpy pozemku. Vyhnete sa tak nepríjemným sporom v rámci konania na stavebnom úrade. Susedia totiž majú právo pripomienkovať a zasahovať do konania, v ktorom sa bude rozhodovať a Vašom budúcom dome. Táto logika platí aj obrátene. Aké stavby sa nachádzajú na susedných pozemkoch? Bude u Vás v záhrade permanentný tieň zo susedovho domu? Má sused otočený vývod pre dym z krbu práve nad ideálnym miestom pre Váš budúci bazén? Aký je vzhľadom na bezprostredné susedstvo potenciál na výhľad z obývačky?

V prípade, ak plánujete parkovať mimo pozemku, preverte dostupnosť parkovania na ulici (jednak možnosť na ulici parkovať a jednak množstvo aut pripadajúce na jedno parkovacie miesto v okolí).

 

Je ešte mnoho menej závažných okolností s dopadom na kvalitu života na danom pozemku. Napríklad výška dane z nehnuteľnosti a iné správne dane a poplatky sú v kompetencií miest a obcí a môžu sa líšiť. Snažil som sa v tomto článku načrtnúť základný charakter uvažovania, ktorý treba na výber pozemku aplikovať.

Odporúčam, okrem vlastného prieskumu, konzultovať vhodnosť pozemku vzhľadom na vybraný projekt domu so stavebnou firmou. Tiež považujem za výhodnejšie a bezpečnejšie pri hľadaní pozemku využiť služby profesionálnej a serióznej realitnej kancelárie. Táto jednak pomôže zodpovedať všetky otázky, je zároveň garantom serióznosti predávajúceho a zabezpečí aj právne náležitosti zmlúv a ďalších dokumentov.

Prajem veľa šťastia.

 

Ing. P. Deák