5 jednoduchých krokov ako sa zmestiť do svojho rozpočtu výstavby nízko-energetického domu

Zdravím Vás. Tu je Adam Debnár z 3M DOM s.r.o.

V nasledujúcom článku si povieme, prečo je také ťažké zmestiť sa do rozpočtu pri výstavbe rodinného domu, ale aj presné kroky, ktoré pomôžu predísť väčšine nepredpokladaných nákladov.

Tento postup je veľmi dôležitý, ak chcete prežiť bezstresovú a pohodovú výstavbu vášho budúceho nízko-energetického domu. Ako náhle niektorý z týchto krokov preskočíte, alebo vynecháte, tak riskujete, že nie všetko pôjde ľahko, tak ako má. A celá výstavba sa môže stať nočnou morou.

Výstavba vášho rodinného domu môže byť celkom stresujúca, keď nepoznáte spôsob ako si byť na 100% istí, či sa zmestíte do svojho rozpočtu. Za touto neistotou je niekoľko príčin, o ktorých možno ani neviete. Preto sa v tomto článku dozviete hlavné príčiny. Dozviete sa tiež, aké kroky vykonať, aby ste problémom predišli. Budete tak na tom lepšie než 95% ľudí, ktorí sa chystajú stavať ich prvý nízko-energetický dom.

Keď idete stavať dom, tak vidíte často krát nanajvýš obrázok, ktorý môže byť úplne odtrhnutý od reality. Obrázok nemusí vôbec zodpovedať tomu čo na konci dostanete. Preto môžete byť na konci výstavby sklamaní z toho, že ste nedostali to, čo ste si mysleli, že dostanete.

Ako sa tomuto sklamaniu vyhnúť?

6 dôvodov prečo sa ľudia nevedia zmestiť do rozpočtu

1. Každý projekt je individuálny:

Prečo sa ľudia nevedia zmestiť do rozpočtuJe úplne jedno, či staviate katalógový dom, alebo dom na mieru. Každý projekt bude vždy úplne iný. Už len malé zmeny v katalógovom dome (posunutie priečky), môžu výrazne zmeniť statiku a tým cenu výstavby. To preto, lebo väčšina katalógových projektov je optimalizovaných tak, aby stáli čo najmenej. Každá zmena môže meniť cenu väčšinou už len na HOR ( nie na dol). Pretože okrem toho, že musíte zaplatiť Architektovi za úpravu projektu, musíte rátať so zmenou statiky domu. Zrazu výpočty ukazujú, že musí ísť do stavby viac výstuží alebo hrubšie preklady. A za to musí niekto zaplatiť. A to môže byť zrazu pár tisíc EUR navyše, s ktorými ste nerátali.

Veľmi málo investorov si to uvedomuje, domnievajú sa, že napríklad posun priečky je kozmetická záležitosť. Teraz už viete, že pri akejkoľvek zmene v projekte môže nastať cenová zmena, ktorá ovplyvní, či sa do rozpočtu zmestíte, alebo nie.

Ako sa poistiť pred týmto problémom?

Ako sa poistiť pred vyšším rozpočtomBuďte pripravení predtým než problém nastane. Pri rokovaní s dodávateľom stavby o cenovej ponuke, snažte sa držať rozpočet na úrovni maximálne 90 až 95% celkových disponibilných finančných prostriedkov. Umožní Vám to neskôr, pri špecifikácii a zmenách, disponovať rezervou na úpravy.

Ak neviete, aký je Váš rozpočet, tak sa poraďte so skúseným hypotekárnym špecialistom, ktorý Vám ho pomôže rozumne nastaviť.

Ak neviete aký úver dostanete, odporúčam Vám pozrieť si video o tom, ako najlepšie financovať rodinný dom tu http://bezpecnahypoteka.sk. Toto video nahral pán Ing. Andrej Saksa, pomôže Vám vybrať najlepšiu banku na Slovenskom trhu.

2. Každý pozemok je úplne iný

Možno veríte, že máte najlepší možný pozemok. Veď je rovný. Ale ako laik nemôžete vedieť, že keď sa nachádza váš pozemok pod úrovňou cesty, tak Vás zrazu vyjde výstavba zas o čosi viac. V stavebnom povolení Vám stavebný úrad nariadi požadovanú výšku nuly v dome (zvyčajne podlaha v hotovom dome). Ak je pozemok utopený, je potrebné „nulu“ dvíhať základmi. Bez toho ten domček neskolaudujete. Môže to znamenať jeden či dve rady DT navyše, a to nie je zanedbateľná položka. A čo keď ste nevedeli o tej spodnej vode, na ktorú stavebníci narazili pri 1. kopaní? A to sú zas investície navyše.

Príklad z praxe: Ak záujemca o výstavbu domu nemá k dispozícii geologický prieskum, tým pádom rátame pri tvorbe cenovej ponuky s jedným radom DT. Po obhliadke a na základe stavebného povolenia sa môže tento počet podľa potreby zvyšovať. Ak sa pri kopaní zistí, že podkladová zemina v hornej časti je nestabilná a je potrebné kopať hlbšie do stabilnejšieho podkladu, výsledkom bude buď viacej betónu v základových škárach, alebo viac radov DT. Tento problém je objektívny, náklady navyše sú preto oprávnené a je potrebné ich uhradiť. Predstavuje to cca 1.000 aj viac eur, v závislosti od veľkosti základov domu.

Ak už pozemok vlastníte, tak už môžete mať len šťastie a veriť, že máte ideálny pozemok.

Ak nie, tak ešte pred kúpou je skvelé zistiť aký pozemok vlastne kupujete a čo všetko Vás jeho úpravy môžu ešte stáť.

Ak kupujete stavebný pozemok od Developera, tak ten by Vám mal poskytnúť Geologický prieskum a výškopis už v cene pozemku.

Geodet okrem toho, že zameria celý pozemok, zistí kde sa nachádzajú inžinierske siete a taktiež Vám povie výšky pozemku. To Vám napovie koľko budete musieť investovať do úprav pozemku. Ak je pozemok utopený, tak zistíte, koľko radov DT tvárnic budete potrebovať, aby ste dom dostali na príslušnú úroveň voči prístupovej ceste. Zistíte taktiež, ako ďaleko sa budete musieť napájať na inžinierske siete. Služby Geodeta stoja cca okolo 200-400 EUR v závislosti toho, v ktorej časti SVK sa pozemok nachádza.

Geológ zas zisťuje štruktúru pôdy. Zistí, či sa pod pôdou nenachádza spodná voda príliš vysoko. Toto zistenie by spôsobilo, že by ste museli pozemok vydrenážovať. Alebo zistí, či tam nie je piesočnatá pôda, ktorá by mohla byť problémom pre statiku stavby a bude potrebné základy extra armovať.

Ak predávajúci pozemku nechce tieto prieskumy zabezpečiť, tak máte 2 možnosti. Zaplatíte si ten prieskum sami, alebo zbehnete na stavebný úrad a zistíte či sa v okolí takýto Geologický prieskum už nerobil. Tam Vám povedia skúsenosti s výstavbou v danej lokalite.

3. Každá stavebná firma má iný štandard a je ťažké ho porovnať

ako si vybrať stavebnú firmuTak ako aj každý človek je úplne iný, tak aj každá stavebná firma je úplne iná. A každá firma si určila svoje vlastné štandardy, pravidlá či materiály, ktoré na výstavbu používa. U jednej stavebnej firmy vidíte, že 100m2 výstavby rodinného domu stoji 600 EUR/m2. U druhej 800EUR/m2 a u tretej to vychádza na 1600 EUR/m2.

Tým, že kvalitu výstavby, materiálov, zručnosť remeselníkov je veľmi časovo náročné porovnať u toľkých stavebných firiem, tak sa často ľudia rozhodujú na základe najnižšej ceny.

Tým, že dôkladne nezanalyzovali, čo v skutočnosti dostanú, sú zrazu sklamaní, že musia doplácať za štýlovejšie kachličky v kúpeľni, alebo krajší sprchový kút.

Nehovoriac o tom, že neviete, či stavebná firma má stálych spoľahlivých zamestnancov, alebo si na výstavbu domu najala partiu, o ktorej nič nevie a to môže spôsobiť nielen odlišnú kvalitu od toho, čo ste videli na obhliadke, ale aj časové prestoje, ktoré stoja peniaze navyše. Tieto na prvý pohľad malé detaily sú veľmi zásadné a ovplyvnia to, či sa zmestíte do rozpočtu, alebo nie.

Ak máte v pláne kontaktovať 10 stavebných firiem, tak Vás musím upozorniť, že dôkladná analýza by Vám trvala možno niekoľko mesiacov, kým by ste zistili, ktorá firma Vám dá najväčšiu hodnotu.

Radšej nájdite TOP 3 firmy a všetok čas venujte im. Urobte u nich obhliadky, prejdite si cenové ponuky. Až potom si vyberte. Ušetríte kopec času a naozaj spoznáte všetky do väčšej hĺbky, čiže budete vedieť o výstavbe domu s vašou firmou naozaj všetko

Nájsť firmu môže byť problémAvšak Nájsť 3 TOP Najdôveryhodnejšie stavebné firmy môže byť celkom problém.

Ak si robíte prieskum na internete, tak časom zistíte, že existuje veľa dobrých, ale aj zlých referencií na rôzne firmy. Možno ani neviete, že na diskusných fórach existujú platení ľudia, ktorí propagujú jednu stavebnú firmu (ktorá to platí) a hania všetky ostatné pod anonymnými príspevkami. Výber firmy takýmto spôsobom je veľmi riskantný. Vieme to, lebo sme dostali takúto ponuku od nemenovanej marketingovej agentúry. Túto ponuku sme, samozrejme, odmietli.

Šokujúce zistenie

Toto zistenie bolo pre nás šokujúce. Akákoľvek čestná a dobrá firma môže byť zmetená popod zem platenými negatívnymi príspevkami? Je lacné zaplatiť desiatim študentom, ktorí sa o túto činnosť postarajú. A je to veľmi jednoduché. Tak preto sa to aj deje.

Zrazu zistíte, že vlastne stojíte na jednom mieste. Neviete sa pohnúť vo výbere stavebnej firmy. A čas uteká.

Ak ste čítali našu príručku o tom Ako nájsť dobrú stavebnú firmu, tak toto Vám môže dosť napomôcť. Ale chodiť po všetkých tých firmách a klásť tieto otázky, na ktoré veľa firiem má už vymyslené odpovede, je časovo prácna a neistá činnosť.

Nové Riešenia ako nájsť najdôveryhodnejšie stavebné firmy jednoducho

Preto som vybudoval nový systém na nájdenie správnej stavebnej firmy.

Našiel som 2 identifikátory, ktoré Vám odhalia správne a dôveryhodné stavebné firmy.

cesta

Tým 1. identifikátorom je: Dôkladne vypracovaná cenová ponuka.

Ak dostanete cenovú ponuku do 1 hodiny, tak vedzte, že cena ktorú vidíte bola vypľutá z brucha. Nie je možné pripraviť kvalitné zacenenie individuálnej stavby v takom krátkom čase.

Či bola cenová ponuka pripravená transparentne zistíte aj tak, že si pozriete, či je cena rozdelená do etáp a každá etapa je detailne rozpísaná. Teda dostanete všetky informácie o úkonoch a materiáloch na stavbe. Takáto dobre spracovaná cenová ponuka je dobrým indikátorom o transparentnosti a firme, ktorej sa dá dôverovať.

2. Identifikátorom je AA Certifikát dôveryhodnosti

Ak si chcete byť 100% istý, že vašej stavebnej firme môžete veriť, tak si overte či patrí medzi 5% najdôveryhodnejších stavebných firiem na Slovensku.

Každá spoločnosť s týmto ratingom musí splniť najprísnejšie kritériá spoľahlivosti a stability na trhu. Keď tieto podmienky firma spĺňa, tak patrí do exkluzívnej skupiny 5,4% slovenských firiem, ktoré môžu používať certifikáciu AA ako symbol vysokého ratingového hodnotenia.

Okrem toho existujú certifikácie konštrukčných systémov a materiálov. Tieto Vám však nič nenapovedia o správaní a postupoch firmy, jej procesoch a finančnom zdraví. Práve o tom hovorí certifikát dôveryhodnosti.

Vašu firmu si môžete overiť tu: http://www.certifikatyfiriem.sk/sk/zoznam-certifikatu

Jednoduchý filter na stavebné firmy:

  • Dajte si vypracovať Cenovú ponuku cca 10 stavebným firmám.
  • Začnite merať transparentnosť CP – Je cenová ponuka pripravená detailne? Dali si na cenovej ponuke záležať? Máte rozpísané, za čo všetko platíte?
  • Je firma dôveryhodná? Má to ako podložiť?
  • Spoznajte Vašu firmu osobne

4. Ľudia často nemyslia na veci mimo domu

Ouuu99% všetkých ponúk, čo vidíte na internete, neobsahujú ploty, chodníky, úpravu záhrady, privedenie sietí k domu. Je to preto, lebo za tieto veci sa nedá určiť cena vopred. Taktiež, keď zrazu máte prípojky 800 metrov od pozemku, nemôžete očakávať, že s týmto sa rátalo v cenovej ponuke. 800 metrov kopania a naťahovania prípojok bude stáť peknú pálku peňazí. ( Napríklad pri Geodetickom zameraní zistíte aj umiestnenie prípojok)

V tomto prípade Vám poradíme to isté čo v predchádzajúcom príspevku. Vyhraďte si 10% rezervy, s ktorou môžete byť pripravený na tieto neočakávané udalosti.

5. Zo stavebného úradu a povolenia vyplynú nečakané neštandardné požiadavky:

Aj keď sa tieto požiadavky vyskytujú zriedkavo, je veľmi rozumné ísť pred výstavbou na stavebný úrad a opýtať sa na tieto neštandardné požiadavky súvisiace so zakladaním stavby a jej napojením na verejné siete:

  • Proti radónová ochrana
  • Retenčné nádrže
  • Žumpa/bio čistička
  • Požiarnobezpečnostný projekt
  • Výška nuly domu

S týmito otázkami Vám bude vedieť pomôcť architekt aj dobrá stavebná firma.

6. Ľudia nevedia, že môžu jednať

Ludia nevedia, že môžu jednaťDostali ste cenovú ponuku od správnej firmy, ale cenová ponuka presahuje váš rozpočet? Najčastejšiu chybu čo môžete urobiť je, že prestanete s firmou komunikovať.

Úplne chápeme vaše rozhodnutie.

Máte pocit, že si firmu nemôžete dovoliť. Tak prečo strácať čas?

Rozhodnete sa uskromniť a oželieť benefity kvalitnej výstavby, dôveryhodnosti či bezproblémovej výstavby.

Aby lepšie firmy mohli kvalitne stavať, tak musia počítať v cenových ponukách s kvalitnejšími materiálmi, s lepšími majstrami. Oboje má svoju cenu. (Väčšina skvelých majstrov zo Slovenska pracuje v zahraničí. Slovenské firmy ich slabo platia….)

Šikovný Manažment výstavby musí byť skvele zorganizovaný. Veď predsa každý chce bývať v rodinnom dome včas. Majitelia či manažéri správnej stavebnej firmy musia dlho do noci pracovať nad systémovými procesmi, aby bola výstavba pre zákazníka bezproblémovou.

Takáto firma je pre Vás o to cennejšia.

Ak ste našli naozaj správnu firmu, tak s ňou veľa komunikujte. Vyžiadajte si od nej Optimalizáciu projektu. Neviete si predstaviť aké kreatívne riešenia dobré firmy vedia nájsť. Vedia nájsť riešenia, ktoré dokážu stavbu vylepšiť, ale aj zlacniť.

Príklady z praxi:

Skúsený interný projektant vie na základe dokonalej znalosti vlastného systému vyhľadať problémy statiky predražujúce stavbu a v prípade, ak je to možné, navrhnúť zmeny dispozície. Akceptáciou týchto zmien sa niekedy dá ušetriť aj pár tisíc eur.

5 krokový jednoduchý plán, s ktorým budete pripravení

  1. Vytvorte si 10% rezervu
  2. Urobte si prieskum pozemku
  3. Využite nový systém hľadania dôveryhodnej stavebnej firmy
  4. Vytvorte si dobré vzťahy na stavebnom úrade a pre zistite si požiadavky na výstavbu v danej lokalite
  5. Optimalizujte projekt s dôveryhodnou firmou

Click Here to Leave a Comment Below

Leave a Reply: